Comment limiter la part des résidences secondaires dans les zones touristiques où leur nombre complique singulièrement l'accès au logement des locaux ? Vidal Benchimol, maître d'ouvrage, plaide pour que la France s'inspire en la matière de l'exemple suisse, qui a su contrer ce fléau grâce à la Lex Weber, adoptée en 2012.

Cabourg, c’est 80% de résidences secondaires. L’été, les touristes affluent par l’A14, saturent les parkings, puis se pressent vers les dunes de Cap Cabourg, l’un des endroits les plus instagramables de France. Quand la saison est finie, lui succède le silence des volets clos. La ville s’éteint et souffre d’un déficit d’animation, de commerces ouverts et de services.

La spéculation immobilière a réduit le nombre de locations disponibles à l’année pour les résidents, relégués loin du littoral, contraints de prendre leur voiture pour leurs trajets domicile-travail, le long de résidences fantômes au taux d’occupation d’environ 42 nuits par an.

Est-ce que que nous voulons des sites touristiques animés six semaines par an ou bien agir pour une conception plus durable, à rebours du « business as usual » ?

Pour un habitat durable, autonome et collaboratif

Du point de vue de l’autonomie, les résidences secondaires présentent un piètre bilan carbone si l’on tient compte des usages de l’utilisateur.

Pour le chauffage, le maintien hors gel du logement pendant l’hiver alourdit le bilan. Et l’impact est pire pour les maisons individuelles, en raison du rapport entre surfaces habitables et parois extérieures. Beaucoup d’entre elles peuvent être classées comme passoires thermiques.

Les transports pèsent lourd dans ce bilan en raison des allers-retours réguliers des utilisateurs de résidences secondaires mais aussi des déplacements des locaux repoussés en périphérie des lieux touristiques. On connaît les conséquences de l’utilisation de la voiture sur la hausse des émissions de GES.

Sur le plan collaboratif, peu de commerces, d’associations et de services dès que la saison est terminée. Le nombre d’écoles est faible. Globalement, ces villes vivent de l’économie résidentielle et dépendent des aléas du tourisme.

L’accès au logement est une course à l’échalote : c’est le premier qui se présente devant l’un des rares logements disponibles qui l’emporte.

Les maires sont désarmés face à ce problème de droit au logement : comment répondre à la demande alors que la location saisonnière de meublés touristiques croît, notamment par l’intermédiaire des platesformes comme AirBnb ?

Comme l’implantation des résidences secondaires est protégée par le droit à la propriété, les compétences des collectivités locales sont limitées face à la pression foncière. Celles-ci n’ont pas d’autres choix que d’artificialiser toujours plus de sols pour construire de nouveaux logements, avec évidemment des conséquences néfastes sur la biodiversité.

Ce gaspillage des ressources est amplifié par notre culture individualiste du tourisme. Or, nous n’avons plus le temps d’en imposer les effets aux futures générations. Nous sommes déjà comptables devant elles des décisions que nous prenons aujourd’hui face au désastre écologique en cours.

La Lex Weber, une loi contre les « lits froids »

L’aberration que constituent ces résidences secondaires inhabitées a conduit la Suisse à mettre en place des quotas qui limitent la progression du phénomène. C’est la Lex Weber, une mesure dont nous pouvons nous inspirer.

Avec son slogan « halte au bétonnage des Alpes », cette loi a été adoptée par le peuple suisse en 2012 « pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires ». Un quota de 20% a été imposé dans 370 cantons. Son objectif : enrayer le phénomène de « lits froids » dans toutes les stations de ski. A l’époque, les contestataires hurlaient au désastre économique. Mais l’effondrement n’a pas eu lieu.

D’abord, la construction a su tirer son épingle du jeu : les artisans locaux se sont tournés vers la rénovation des bâtiments ou se sont déplacés en plaine.

Ensuite, en terme d’aménagement du territoire, les perspectives sont réjouissantes : la loi autorise la transformation d’anciens bâtis à vocation agricole (granges, raccards et mayens) pour les réaffecter en résidences secondaires. Les investisseurs rénovent ainsi des milliers d’objets du patrimoine et cette restauration améliore finalement la situation touristique des cantons.

Enfin, la lex Weber bénéficie au développement de l’hôtellerie et des gîtes. Ceux-ci constituent l’un des moyens pour limiter le gaspillage produit par les « lits froids » car ils présentent un taux d’occupation satisfaisant.

Face à la pénurie de logements principaux générée par les résidences secondaires, des mesures de régulation comme la Lex Weber et des changements en matière fiscale sont efficaces et nécessaires. Mais, notre objectif réel est de modifier à terme la vision même de l’habitat secondaire. L’hôtellerie, la cohabitation, les gîtes, l’échange d’appartements, toutes les structures d’habitat collaboratif de loisir doivent désormais apparaître comme des horizons désirables. Ils portent un espoir et une alternative contre l’idéal d’accession à la propriété de tourisme qui a produit in fine des logements vides.

L’étude “Exode urbain, un mythe, des réalités” nuance l’idée d’un exode urbain massif depuis la pandémie de COVID-19. Elle pointe qu'en lieu et place d’un bouleversement résidentiel, celle-ci a plutôt conforté et amplifié les tendances à l'œuvre avant la crise sanitaire.

‍Alors la pandémie de Covid-19 égrenait en France une succession de confinements et de couvre-feu, les médias ont largement relayé et amplifié les témoignages de ménages quittant les grandes villes pour aller nourrir à la campagne un besoin d’espace, de calme et de nature. L’essor du télétravail, affirmaient-ils, devrait rendre possible ces flux migratoires des métropoles vers l’espace rural. Mais en matière de choix résidentiels, le “monde d’après” ressemble furieusement à celui d’avant. Telle est la conclusion de l’étude “Exode urbain, un mythe, des réalités” commandée par le Réseau rural français, et dont les résultats ont été rendus publics au mois de février 2023.

Un renforcement des tendances préexistant à la crise sanitaire

Le rapport établi par le GIP L'Europe des Projets Architecturaux et Urbains nuance considérablement ce qu’il pointe comme un mythe médiatique. Fondé sur une méthodologie qui croise interdisciplinarité et “nowcasting”, soit l’analyse quasi en temps réel des requêtes menées sur les plateformes d’annonces immobilière en ligne et leur concrétisation via les contrats de réexpédition de courrier, il ne nie pas pour autant la renaissance de certains territoires ruraux, mais en conteste l’ampleur. “Sur  l’ensemble  des  flux  observés,  ceux  qui  concernent  les mouvements de l’urbain vers une maille rurale représentent une minorité (14 % seulement, sur l’ensemble des projections des Français), affirme-t-il. (...) Les projections des urbains vers le rural n’ont ainsi rien d’un phénomène massif, et, de surcroît, elles n’augmentent pas avec la pandémie.” L’étude souligne au contraire la continuité des choix résidentiels des Français, que la crise sanitaire a seulement amplifiés : “Loin d’un bouleversement territorial, la  pandémie de Covid-19 a principalement accéléré et renforcé des tendances préexistantes à la crise, peut-on lire dans son introduction. De même, l’idée d’un désamour global des villes, sous-entendu par l’adjectif « urbain » accolé à « exode », est tout à fait exagérée : si départs il y a, ils concernent principalement les coeurs des villes les plus grandes – les métropoles – et de nombreux déménagements se relocalisent dans des villes. Enfin, le terme d’exode est associé à un mouvement massif de population, ce qui ne caractérise pas les mobilités observées depuis mars 2020.”

“Loin d’un bouleversement territorial, la  pandémie de Covid-19 a principalement accéléré et renforcé des tendances préexistantes à la crise." Extrait de Exode urbain, un mythe, des réalités

Métropolisation, littoralisation, desserrement urbain, renaissance rurale : les tendances de fond

Le rapport repère ainsi quatre grandes tendances :

• La métropolisation et l’attractivité des grands pôles urbains (+ 200 000 habitants), où se concentrent emplois et services : “36,5 % des déménagements continuent de se faire de grande ville à grande ville après le début de la crise sanitaire (avec toutefois une légère baisse par rapport à la dernière année pré-covid)”, note ainsi l’étude. La crise a cependant renforcé l’attractivité des villes moyennes et des petites villes, augurant un rééquilibrage de l’armature urbaine.
• La littoralisation : que ce soit avant ou après la crise sanitaire, les Français marquent un réel attrait pour les côtes françaises, et particulièrement pour la Bretagne et l’arc atlantique.
• Le desserrement urbain : après l’épidémie, les couronnes périurbaines conservent leur attractivité. Le phénomène, repéré dès les années 1980, suggère que les choix résidentiels des Français se portent sur des espaces de moindre densité que les centres urbains.
• La renaissance rurale : pointée dès les années 1970, celle-ci ne concerne pas l’ensemble des territoires ruraux, mais ceux qui sont situés à proximité des grands centres urbains et/ou bénéficient d’aménités particulières (climat, accessibilité, dynamique locale favorable, etc.). La revitalisation des campagnes n’est donc pas un fait homogène : quand certaines zones rurales voient leur attractivité renforcée, d’autres (notamment dans le quart nord-est du pays) continuent de perdre des habitants.

‍

‍

Exode urbain : des profils divers…

Dans sa dernière partie, “Exode urbain, un mythe, des réalités” s’intéresse au profil de ceux qui partent vers les campagnes. Or, les enquêtes de terrain menées auprès de ménages ayant franchi le pas nuancent là encore l’image médiatique d’un “néo-rural” forcément télétravailleur CSP+ ou cadre en pleine reconversion. L’étude identifie ainsi 5 profils types, qui soulignent à la fois le poids des facteurs classiques de la mobilité résidentielle (cycle de vie, contraintes professionnelles, socialisation résidentielle enfantine…) et l’émergence de facteurs nouveaux (explosion des coûts du logement et précarité, préoccupations écologiques, modes d’habitat alternatifs) :

• les retraités et pré-retraités : peu médiatisés, ils sont pourtant présents dans les campagnes, soit celles où ils ont grandi et où ils reviennent après une vie professionnelle en ville, soit celles où ils ont passé leurs vacances. Parfois bi-résidentiels (avec la tension induite sur le marché immobilier local), ils sont sensibles à l’offre médicale et paramédicale des territoires où ils s’installent.
• les professions intermédiaires et classes populaires : leur attrait pour les communes rurales est d’abord financier, et témoigne d’un phénomène de “méga-urbanisation”. Pour ces catégories de population, l’accession à la propriété se fait au prix d’un éloignement géographique, et donc d’un allongement des trajets quotidiens domicile-travail.
• les cadres supérieurs et professionnels qualifiés avec enfants : ce profil, de loin le plus médiatisé sans être majoritaire, correspond à des ménages relativement aisés et de plus de 40 ans. Ils conservent souvent un emploi métropolitain, voire un pied-à-terre en ville, et se concentrent essentiellement sur les littoraux et les territoires ruraux desservis par le train (TGV surtout) mais aussi dans les espaces à haute qualité paysagère.
• Les diplômés en reconversion professionnelle (dans le développement personnel, le maraîchage, etc.) : contrairement au précédent, ces profils également médiatisés ont pour particularité de passer l’essentiel de leur temps personnel et professionnel dans leur territoire d’installation. Selon l’étude, “ils ont souvent des origines rurales et montrent de fortes préoccupations écologiques, qui peuvent les conduire à un fonctionnement en réseau (lieux d’approvisionnement, canaux institutionnels de soutien aux travaux ou aux activités professionnelles, réseaux sociaux plus ou moins militants...).”
• Les marginaux et population à la précarité plus ou moins choisie en quête d’un mode de vie alternatif : rencontrés dans les territoires situés à l’écart des grands axes de communication, et où il est possible de vivre de la solidarité locale (régions méridionales non littorales notamment), ces profils combinent difficultés d’accès à l’emploi et aux logements dans les grandes villes et imaginaire de l’effondrement. Difficiles à quantifier, ils privilégient l’habitat léger et/ou mobile (tiny houses, caravanes, yourtes, camions…).  

… et des motivations plurielles !

On le voit : la diversité des profils de “néo-ruraux” montre que l’exode urbain ne se résume pas à un simple désir de campagne. Pour certains ménages interrogés dans le cadre de l’étude, l’éco-anxiété et le rejet des modes de vie urbains ont joué un rôle moteur. Surtout, plus qu’un désir de campagne, il faudrait parler d’un besoin d’espace (pièce en plus, balcon, terrasse…) que la pandémie a rendu criant. Compte tenu de la tension régnant sur le marché immobilier dans les grandes villes, et d’une offre souvent inaccessible financièrement aux primo-accédants, ce besoin a pu stimuler la mobilité résidentielle de certains ménages. “Une grande partie des déménagements depuis les zones tendues se fait vers des zones moins tendues, qu’elles soient urbaines (villes plus petites), périurbaines (couronnes) ou rurales”, résume l’étude. Attention toutefois : l’acquisition d’un bien à la campagne, phénomène très médiatisé et souvent stimulé par les campagnes de marketing territorial des collectivités, ne signe pas forcément une installation définitive. Elle pourrait tout aussi bien se résumer à un simple investissement dans la pierre venant grossir la part des résidences secondaires, au risque de tensions accrues sur le marché immobilier des zones les moins denses…  

Pour en savoir plus :

L'intrégralité du rapport est en ligne ICI.

L’agence d’architecture Encore Heureux s’affirme décidément comme l’une des plus effervescentes de la scène française. Au-delà du geste constructif, Julien Choppin et Nicola Delon assument en effet une approche généraliste de la société et de l’habitat, qui se verse notamment dans la conception d’expositions destinées à penser et à panser le monde. Après Matière Grise (Pavillon de l’Arsenal, 2014) et Lieux infinis (Biennale d’Architecture de Venise, 2018), ils sondent cet été l’état de la planète au Centquatre à Paris, en collaboration avec l’école urbaine de Lyon et l’artiste Bonnefritte.

Pessimisme de l’intelligence, optimisme de la volonté

Comme son nom l’indique, Energies désespoirs s’organise autour d’une polarité. D’un côté, le constat désespérant d’une crise aux manifestations multiples : changement climatique, effondrement de la biodiversité, surexploitation des ressources, pollution des sols et des eaux, concentration des pouvoirs (de nuisance, souvent) dans les mains d’une poignée de multinationales, inaction sinon trahison des gouvernants. De l’autre, une myriade d’initiatives énergisantes et inspirantes : inscription dans le droit d’un fleuve ou d’un grain de riz, actions en justice, luttes collectives contre les “grands projets inutiles”, création de lieux écologiques et solidaires ou de monnaies locales… Pour Nicolas Delon d’Encore Heureux, il s’agit de cerner, à travers une démarche scientifique et collaborative, “ce qui nous effondre et ce qui nous dit que tout n’est pas perdu”. En quelque sorte d’allier le pessimisme de l’intelligence à l’optimisme de la volonté.

Une expo-forêt...

Au Centquatre (Paris), cette ambition donne lieu à une exposition conçue comme une forêt de signes. Sur des panneaux en bois recto-verso, au format indexé sur le ratio des sucettes publicitaires, se déploient 120 images peintes à la main par l’artiste Bonnefritte dans la pure tradition des affichistes. La moitié d’entre elles sont en noir et blanc et énumèrent les nombreux motifs d’inquiétude. L’autre moitié, en couleur, égrène au contraire les “solutions” aux crises, le plus souvent locales et ciblées. Superbes et fortes, les images produites optent pour la simplicité, l’impact immédiat, voire le slogan (plusieurs affiches reprennent d’ailleurs divers slogans glânés dans les manifestations). Elles dressent un catalogue divers et infiniment vaste et déploient un large éventail de sujets, depuis la convention citoyenne pour le climat jusqu’à la création d’urnes funéraires biodégradables à enfouir en forêt.

… et un champ des possibles

Minimale et écolo par son usage de la lumière naturelle et du bois, la scénographie invite ainsi les visiteurs à parcourir librement, sans parcours défini, un espace foisonnant mais trouble, presque en suspens. Dans l’une des salles du Centquatre, un mur d’expression libre invite d’ailleurs les visiteurs à compléter le dispositif en partageant leurs constats et leurs propositions, comme pour mieux suggérer que l’inventaire des problèmes et des solutions reste ouvert, en invention. “Nous ne prétendons pas proposer une voie unique qu’il faudrait impérativement suivre, mais un vaste et varié champ des possibles, qui tous convergent néanmoins vers l’idée de la nécessité de réorienter l’habitation humaine de la Terre”, explique le géographe Michel Lussault, de l’école urbaine de Lyon, dans l’élégant ouvrage publié comme prolongement de l’exposition dans la toute jeune collection "À partir de l’anthropocène” des éditions 205.    

Et après ?

Le caractère volontairement épars, sinon éparpillé, de cette “forêt des possibles” a ceci de judicieux qu’il reflète à la fois l’égarement contemporain et le caractère foisonnant des initiatives destinées à “réparer” le monde. Il dit aussi l’oscillation entre effondrement et sursaut. Il fait cependant regretter une approche plus ouvertement performative du sujet. “La peinture pense”, expliquait certes Michel Lussault le jour du vernissage de l’exposition. Mais le choix d’emmener la peinture du côté de l’affiche, du slogan, de l’image persuasive, incline le visiteur à attendre d’elle qu’elle agisse et mette le visiteur en mouvement. A cet égard, la description de 120 périls et solutions ne fait que répéter, certes en beauté et avec talent, ce qu’on sait déjà (les exemples choisis sont archis connus). Au sortir de l’exposition, on en vient ainsi à se demander s’il ne faut pas prendre à revers le propos de Michel Lussault rapporté plus haut, et si l’effondrement en cours ne mériterait pas plus qu’un catalogue de recettes plus ou moins réplicables, plus ou moins judicieuses, mais au contraire une feuille de route commune, à suivre impérativement...  

‍

Infos pratiques :
‍“Energies désespoirs ”du 29 mai au 1er août 2021
Gratuit sur réservation obligatoire
‍https://www.104.fr/fiche-evenement/encore-heureux-energies-desespoirs.html

Contre la tendance à la neutralisation de l’espace public, des street artistes, skateurs, danseurs revendiquent le droit de se l’approprier pour mieux le transformer. L’espace public artisanal, ouvrage de Thomas Riffaud publié récemment aux éditions Élya, s’attache à décrire ce que font ces “artisans”… ‍

L’espace public serait en danger : entre privatisation, surveillance, émiettement et stérilisation, il perdrait sa capacité à rassembler. La succession des confinements et des couvre-feu, la fermeture des bars et des restaurants du fait de la pandémie de Covid-19 n’arrange évidemment rien. Dans ce contexte, la lecture de L’espace public artisanal, publié au mois de janvier 2021 aux éditions Élya et préfacé par Thierry Paquot, s’avère roborative et rassurante. Son auteur, Thomas Riffaud, est sociologue et arpente la ville avec des patins à roulettes. Ce mode de déplacement n’est pas étranger à ses recherches, qui portent sur les activités sportives et artistiques dans l’espace urbain. Trois d’entre elles sont d’ailleurs analysées comme autant de cas pratiques dans la seconde partie de l’Espace public artisanal : les sports de rue (skateboard, roller et BMX), la danse et le street art. Ces trois manières distinctes de lire et de réécrire la ville et d’y laisser une trace forment plus largement la chair de son livre, et permettent d’éclairer à la fois la manière dont l’espace public s’élabore et se négocie, et celle dont il est « bricolé » par une frange de citadins actifs et soucieux d’imprimer leur marque à leur environnement quotidien.

L’espace public, plus qu’un lieu

Rédigé avant l’épidémie de Covid-19, L’espace public artisanal s’attache d’abord à définir précisément un objet, l’espace public, presque usé à force d’être mobilisé. Si l’expression fait florès, elle demeure en effet très floue, puisqu’elle ne recoupe pas exactement la propriété publique : il est des espaces privés qui sont fréquentés par le public et ont un caractère d’espaces publics (les centres commerciaux en sont un exemple criant), tandis que des espaces vraiment publics ne jouent pas leur rôle. Pour mieux cerner les contours de cette notion, l’auteur en emprunte la définition à Michel de Certeau : l’espace public, affirme-t-il, est un « lieu pratiqué ». Il est accessible à tous, à la fois physiquement et psychologiquement. Il doit être ouvert, appropriable et permettre l’expression des opinions. C’est l’espace de la transaction, de la négociation, de la cohabitation, bref le lieu du politique - d’où le sens élargi que revêt l’expression. Il a en somme « une dimension non-spatiale »Ces critères expliquent que les espaces désignés comme « publics » ne le soient pas toujours dans les faits, et même qu’ils le soient de moins en moins. A force de caméras, de surveillance, de rythmes différenciés, de privatisation et de stérilisation,  l’espace public serait devenu “liquide”. Voilà pour le constat pessimiste, teinté de nostalgie, qui accompagne généralement les discours contemporains. Tout en le partageant, Thomas Riffaud voit cependant dans les pratiques artistiques et sportives urbaines des raisons d’espérer. A la standardisation de la ville et la stérilisation des espaces publics, celles-ci offrent une résistance et un démenti en forme de jeu et de joyeux bricolage.

« Ces citadins ne souhaitent pas attendre l’avis des experts, ni la mise en place d’une concertation pour agir. Ils entrent en action quitte à devoir négocier ensuite avec ceux qui témoigneraient leur opposition. » Thomas Riffaud

Bricoler la ville

Ces pratiques sont selon l’auteur de l’ordre de l’artisanat : elles « modifient l’espace public en se l’appropriant ». Le terme d’artisanat est choisi parce qu’il réfère à un travail de la matière, qui la transforme soit physiquement, soit symboliquement. Street artists, danseurs ou skaters ont une même attitude en partage : selon Thomas Riffaud, « ils vivent la ville sur le mode de l’usufruit. Ils s’occroient en fait un droit d’usage (usus) et un droit de jouir des fruits (fructueusement) du lieu qu’ils ont préalablement choisi. » Leurs pratiques microbiennes ne modifient pas la ville dans sa globalité, mais la travaillent pour l’optimiser par petites touches, via une capacité à la lire et à en interpréter les traces et les signes pour mieux écrire leur partition au gré d’un ingénieux bricolage. Ce travail engage leur corps et une longue pratique, c’est « une appropriation sensible et corporelle des lieux » : « d’une certaine manière, écrit Thomas Riffaud, en plus de redonner de l’espace au corps, les artisans d’espace public redonnent du corps à l’espace ». L’intérêt de telles pratiques est de faire un pas de côté avec la fabrique de la ville et ses procédures, fussent-elles « concertées » et « horizontalisée ». « Ces citadins ne souhaitent pas attendre l’avis des experts, ni la mise en place d’une concertation pour agir, écrit Thomas Riffaud. Ils entrent en action quitte à devoir négocier ensuite avec ceux qui témoigneraient leur opposition. » En cela, ajoute l’auteur, « l’artisan d’espace public traduit la résistance de l’habiter face à l’acte de projeter et de construire ». L’ouvrage n’élude pourtant pas les écueils et les risques de cet artisanat. Il suggère que ce dernier est de nature ambiguë, et qu’il peut aussi être « un atout de plus dans la main de ceux qui exercent déjà une grande influence sur la ville d’aujourd’hui ». L’institutionnalisation du street art en offre un exemple : elle peut conduire à édulcorer ce qui faisait précisément l’intérêt d’une appropriation spatiale. L’artisan devient alors ouvrier et respecte à la lettre le cahier des charges qui lui a été fixé. Pour que l’artisanat de l’espace public puisse advenir, il faut aussi que la ville puisse l’accueillir et créer des conditions propices à son émergence. L’urbanisme de contrôle, rigide et zoné, n’est pas précisément créateur d’opportunités dans ce sens. Il faut au contraire que la ville soit malléable, qu’elle « conserve une part essentielle d’indétermination.”

‍En savoir plus :

‍Thomas Riffaud, L’espace public artisanal, éditions Élya, janvier 2021, 144 pages, 10 euros.Voir la présentation de l’ouvrage sur le site de l’éditeur.

Le 28 mai dernier, Vidal Benchimol publiait aux éditions Alternatives (collection Manifestô) Les Nouveaux bâtisseurs, construire autrement à l’heure du défi climatique. Le maître d’ouvrage, co-auteur de Vers un nouveau mode de ville (éditions Alternatives, 2013) et directeur de la publication de midionze, y propose un pas de côté hors des routines professionnelles de son secteur d’activité, et invite tous les acteurs de l’habitat à mettre les relations humaines et les liens sociaux au coeur de l’acte de bâtir. Extraits.

Face à l’urgence écologique, la nécessité de programmes immobiliers sur-mesure

« En France comme ailleurs, la nécessité de répondre à l’urgence écologique et climatique place le secteur de la promotion, de la construction, de l’aménagement, et plus globalement l’habitat, face à d’immenses défis. Gros consommateurs d’espace et de ressources (45% des consommations d’énergie en France), émetteurs avérés de gaz à effet de serre (25%), ces derniers sont sommés d’évoluer pour réduire l’impact écologique du bâtiment. En ce domaine, la contrainte réglementaire (exprimée par la succession de règlementations thermiques de plus en plus ambitieuses) est un levier possible, mais ne peut prétendre résoudre seule le problème. Et d’autant moins qu’elle entre souvent en confrontation, sinon en contradiction, avec les habitudes et contraintes (budgétaires notamment) des acteurs de la fabrique urbaine et des divers usagers des lieux. De fait, l’habitat ne peut être envisagé comme un isolat et une « machine célibataire » : ses « performances énergétiques », selon l’expression consacrée, dépendent non seulement de ses caractéristiques intrinsèques (isolation, compacité, orientation du bâtiment, mode de chauffage, etc.) mais aussi d’autres éléments décisifs, parmi lesquels sa localisation et les modes de transport qu’il induit. Elles sont surtout déterminées par les usages quotidiens des habitants, et plus largement des usagers. Or, ces éléments sont encore rarement pris en compte par les promoteurs immobiliers, encore moins par l’Etat, qui fixe les mêmes règles et mêmes contraintes de performance énergétique quel que soit l’emplacement du bâtiment.En somme, pour répondre à l’ampleur des défis écologiques contemporains, concevoir des bâtiments énergétiquement « performants » ou des écoquartiers ne suffit pas. Une telle ambition plaide au contraire pour une tout autre approche de l’habitat, non plus sectorisée, mais holistique, globale, et capable de s’adapter à la variabilité des contextes et des modes de vie : le standard doit y faire place au sur-mesure, le « prêt à habiter » à la « haute culture ». Elle implique aussi d’informer, d’accompagner, de sensibiliser les habitants, tout en tenant compte de leurs usages et leurs aspirations. Elle appelle à faire place à la diversité des modes de vie, et donc à une dose d’imprévu et d’imprévisible. C’est alors sur le plan des cultures, des représentations, des comportements et des imaginaires qu’il faut agir. Il faut en somme « faire avec » – le contexte, l’Histoire, les usagers, les habitudes, mais aussi avec l’inventivité et l’imagination sans limite de tous les habitants. » (Introduction, p. 10-11)

Vers une appproche holistique de l’habitat

En se focalisant sur la performance énergétique, les acteurs de la construction ont ainsi eu tendance à refouler d’autres questions décisives touchant à l’habitat, dont l’exigence de confort. Ensuite, tout gain énergétique est susceptible de susciter des effets rebonds : parce qu’on a acquis un logement labellisé “basse consommation”, on fait moins attention, on chauffe toutes les pièces, et plus chaudement que ne le recommandent les bâtisseurs. (...) Enfin, les réglementations thermiques ont le défaut de borner leurs calculs à l’échelle du logement, et n’envisagent jamais l’impact énergétique global d’une construction neuve - impact lié entre autres à sa localisation et aux usages induits, en termes de mobilité notamment. Or, selon qu’un logement sera situé dans une zone bien ou mal desservie en transports en commun, en pistes cyclables, en aménités diverses, les besoins énergétiques de ses habitants changeront du tout au tout. Il convient donc de sortir d’une approche sectorielle, uniquement centrée sur le bâtiment, pour ancrer chaque projet dans un territoire, et le concevoir en fonction. C’est dans cet esprit que l’Ecole polytechnique fédérale de Zürich a imaginé en 1998 les contours de “la société à 2000 watts”. 2000 watts, c’est en effet la consommation énergétique annuelle moyenne par habitant à l’échelle planétaire. Cette moyenne inclut tous les postes quotidiens : le logement, le transport, l’achat et l’usage de tous biens matériels, l’alimentation. Elle recouvre évidemment de très fortes disparités : un Européen “consomme” 6000 watts par an, un Américain 12 000, un Indien 1000 et un Bangladeshi 300. Pour limiter le changement climatique dans un esprit d’équité, le projet suisse vise à ramener à 2000 watts/personnes les consommations annuelles d’énergie. Or, un tel objectif suppose une approche holistique. Il implique d’aborder ensemble, et non plus séparément, le logement, le transport, l’approvisionnement alimentaire, la gestion des déchets, etc. Il préconise en somme d’entrer dans le détail des usages quotidiens, pour agir à tous les niveaux, et dans tous les domaines de l’activité humaine. (Chapitre 1, p.30-31)

Les élus, interlocuteurs incontournables de tout projet

Cette étroite coopération est nécessaire à plus d’un titre. Elle permet d’abord d’affiner considérablement la connaissance du territoire où l’on envisage d’acquérir un terrain, raison pour laquelle il est souhaitable de rencontrer les élus avant même tout acte d’acquisition. Certes, les promoteurs immobiliers disposent de nombreux outils pour connaître l’environnement où ils construisent, à commencer par les classiques études de marché. Mais les élus apportent à ces éléments commerciaux des indications autrement plus fines : données démographiques, nature du tissu associatif et professionnel, programmes d’aménagement et planification urbaine, besoins en équipements et services… Ils permettent à ce titre d’ajuster la conception du programme immobilier au contexte, de faire du sur-mesure plutôt que du standard. Ils peuvent aussi mobiliser un réseau local et mettre en lien les opérateurs du projet immobilier avec divers acteurs professionnels et associatifs, dans une logique de circuits-courts, nous y reviendrons. Ils peuvent enfin, nous l’avons dit, adapter tant que faire se peut la réglementation au projet, voire l’accompagner financièrement dans certains cas. Autant d’éléments de nature à favoriser l'appropriation de nouveaux programmes immobiliers sur le plan local. (Chapitre 2, p.58)

Une innovation prometteuse : l’assistance à maîtrise d’usage

Si la valeur sociale d’un projet immobilier se joue en amont et pendant sa réalisation, ce qui advient en aval, après la livraison, est donc absolument déterminant. Après tout, la phase de conception et de mise en œuvre n’est que la portion congrue du cycle de vie d’un bâtiment ou d’un quartier ! C’est après, une fois les habitants installés, que le lieu prend réellement vie. (...) Au cours de nos recherches, nous avons visité nombre de lieux où l’ambition de départ s’était heurtée à la réalité des usages. C’était notamment le cas d’un immeuble à structure bois situé en Suisse, et que ses concepteurs avaient tenu à doter d’une salle commune à destination des habitants. Lorsque nous les avons interrogés sur son taux de fréquentation, ils nous ont confié à regret qu’il était bien en-deçà de leurs attentes : l’espace restait vide la plupart du temps. Il offrait pourtant toutes les qualités d’usage requises. Il était vaste, pourvu de toutes les commodités, et situé au rez-de-chaussée. De la même manière, tous les professionnels de la construction notent un écart entre les projections en matière de consommation énergétique des bâtiments et leurs consommations réelle en situation d’occupation. Cet écart s’explique précisément par la difficulté d’aborder les usages, et de prévoir la façon dont les gens vont s’approprier un lieu. Pour pallier ces écueils, nombre de professionnels envisagent la mise en œuvre de divers outils d’information et de médiation, sur le modèle des livrets d’accueil et autres sites Internet qui accompagnent généralement la livraison de programmes énergétiquement performants. Toutefois, aucun de ces outils ne peut prétendre remplacer efficacement une présence humaine, et les premiers retours d’expérience dans ce domaine montrent que de tels dispositifs ont de sérieuses limites. Sur le strict plan des consommations énergétiques par exemple, ils ne permettent pas de combler l’écart entre performances théoriques et performances réelles. Pour une raison simple : les gens ne lisent pas, ou pas toujours, les documents d’information et de communication mis à leur disposition. A fortiori dans un logement qui devrait théoriquement se passer de mode d’emploi. (Chapitre 3, p.101-102)

‍

Pour en savoir plus :

Vidal Benchimol, Les nouveaux bâtisseurs, éditions Alternatives, 2020, 160 pages, 17 €

Avec l'envolée des prix de l'immobilier dans les métropoles européennes, les classes sociales les plus favorisées ont tendance à se loger dans les quartiers populaires des centres-villes, dont elles évincent à terme les habitants originels. Et si le processus, connu sous le terme de gentrification, était emblématique des nouveaux rapports de classe dans l'espace urbain contemporain ?‍

L’installation d’un caviste ou d’une boutique bio au milieu des commerces exotiques, l’ouverture d’une galerie branchée dans une zone que la clientèle aurait pourtant le réflexe d’éviter, l'aménagement d'une zone 30 : c’est à ce genre de signes qu’on peut mesurer la transformation sociale d’un quartier. Les Parisiens repèrent ces signes d’autant mieux qu’ils ont accompagné la « boboïsation » de Belleville, Ménilmontant ou Montreuil depuis la fin des années 1990, et qu’ils commencent aujourd’hui à se faire jour, quoique très discrètement, à Pantin ou Saint-Denis. C’est toujours peu ou prou la même histoire : d’abord relativement épargnés par l’envolée du prix du mètre carré, les quartiers populaires attirent une population de plus en plus aisée en quête d’opportunités, et qui vient disputer aux habitants originels la réserve foncière disponible. Pour décrire un phénomène qui touche Paris comme New York, Berlin ou Bordeaux, on ne parle pas d’embourgeoisement mais de « gentrification ».

"le déclin des emplois d’ouvriers (en partie compensés par les emplois de service peu qualifiés) et la forte augmentation des emplois cadres sont des facteurs de gentrification, explique Anne Clerval, géographe et auteur de Paris sans le peuple aux éditions La Découverte. Ils sont eux-mêmes liés aux choix politiques macro-économiques qui ont accompagné la mondialisation néolibérale et l’internationalisation croissante de la production." Anne Clerval, autrice de Paris sans le peuple (éditions La découverte)

L’anglicisme a l’avantage de souligner ce que le processus doit aux mutations récentes de l’économie et la recomposition sociale qu’elles entraînent : « le déclin des emplois d’ouvriers (en partie compensés par les emplois de service peu qualifiés) et la forte augmentation des emplois cadres sont des facteurs de gentrification, explique Anne Clerval, géographe et auteur de Paris sans le peuple aux éditions La Découverte. Ils sont eux-mêmes liés aux choix politiques macro-économiques qui ont accompagné la mondialisation néolibérale et l’internationalisation croissante de la production. » Autrement dit, la mondialisation et la concentration dans quelques grandes villes des activités les plus qualifiées (ie : la métropolisation) accouchent d’une nouvelle géographie sociale marquée par une mise à l’écart (spatiale, économique et culturelle) des classes populaires. Alors que celles-ci sont assignées aux grands ensembles et, de plus en plus, à l’espace périurbain et rural, les villes centres tendent à devenir l’apanage quasi exclusif des populations les mieux intégrées à l’économie-monde : cadres, professions intellectuelles supérieures, etc.

Un processus complexe

Selon Anne Clerval, la gentrification serait d’abord le fait de la petite bourgeoisie intellectuelle issue de la massification scolaire et caractérisée par un fort capital culturel. Pour la chercheuse, cette frange occupe une position « intermédiaire dans les rapports de classe entre la bourgeoisie, qui détient encore les moyens de production, et les classes populaires, qui n’ont que leur force de travail. Elle joue un rôle d’encadrement, en facilitant directement l’exploitation des employés et des ouvriers par les détenteurs du capital », à moins qu’elle n’ait « un rôle indirect d’inculcation idéologique, à travers tous les métiers de l’enseignement, de la culture, des médias, et toutes les fonctions qui sont prescriptrices de normes, qui assurent le maintien de l’ordre social. » Relativement homogène en termes de valeurs et dominante sur le plan culturel, elle est en revanche hétérogène sur le plan du revenu. A Paris, avec la hausse des prix de l’immobilier dans les années 1990, sa frange la plus fragile économiquement a donc été contrainte de s’installer dans les zones qu’elle avait jusqu’alors soigneusement évitées : les quartiers populaires de l’Est, qu’il s’agisse du canal Saint-Martin, de Belleville et dans une moindre mesure de Château Rouge, ou, plus loin, de Montreuil ou Bagnolet. C’est en effet  dans ces quartiers que le différentiel de rente foncière (rental gap), c’est-à-dire l’écart entre la rente liée aux usages actuels du sol et celle qui pourrait être capitalisée si ces usages changeaient, est la plus grande. Bien qu’insalubres et mal famés, ils sont proches du centre, bien pourvus en offre de transports, et se caractérisent par un bâti ancien de type faubourien ou industriel facile à valoriser, pour peu qu’on le réhabilite. C’est la raison pour laquelle la gentrification de l’Est parisien s’est accompagnée d’un vaste mouvement de rénovation du parc immobilier privé.

Selon Anne Clerval, la gentrification serait d’abord le fait de la petite bourgeoisie intellectuelle issue de la massification scolaire et caractérisée par un fort capital culturel.

En France, ce mouvement a été largement secondé par les politiques de la ville. Dans l’Est parisien, il a coïncidé dans les années 1990 avec la mise en œuvre d’incitations à la rénovation. Les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) subventionnent alors en partie les travaux d’amélioration du logement conduits par les propriétaires privés et copropriétés, cependant que la réforme du prêt à l’accession et la baisse des taux d’intérêt stimulent la course à l’achat. A la même époque, la déréglementation des loyers dans le cadre de la loi Malandrin-Mermaz (1989) accélère la gentrification en favorisant nettement l’intérêt des propriétaires et donc l’investissement locatif et la spéculation. Conséquence : entre 1998 et 2012, le prix des appartements anciens a été multiplié par 3,7 à Paris…

Vivre ensemble et distinction sociale

On le voit : la gentrification est essentiellement une dynamique foncière et patrimoniale. Cumulative, elle est d’abord le fait des franges les plus précaires de la petite bourgeoisie culturelle (artistes, intermittents, pigistes, etc), puis touche des catégories sociales de plus en plus favorisées : cadres, journalistes dans l’audiovisuel, ingénieurs, etc.  A mesure que celles-ci conquièrent un quartier, l’offre culturelle se développe, le cadre de vie s’améliore et de nouveaux commerces font leur apparition. L’envolée des prix ne recouvre pourtant pas entièrement un phénomène qui s’accompagne partout où il a lieu de discours enthousiastes sur les vertus de la mixité sociale – mixité que les gentrifieurs confondent généralement avec la diversité ethnique et culturelle. La valorisation du « vivre-ensemble » et de « l’ouverture à l’autre » vient ainsi justifier après coup un choix résidentiel largement contraint par le marché. On peut alors voir dans la tolérance des gentrifieurs une stratégie de distinction sociale vis-à-vis de la bourgeoisie traditionnelle vivant dans « l’entre soi » des « ghettos du ghota », mais aussi vis-à-vis des « beaufs » qui peuplent les banlieues pavillonnaires et votent FN. Une telle lecture est d’autant plus tentante que les discours des gentrifieurs sur la mixité sociale cadrent mal avec leurs pratiques quotidiennes. Ils coïncident par exemple avec un évitement scolaire quasi systématique, qui contraint les enfants des classes les plus aisées à des trajets quotidiens parfois très longs dans le seul but d’éviter le collège ou le lycée de secteur. En somme, comme l’écrit le géographe Christophe Guilluy dans Fractures françaises, « l’image sympathique du « bobo-explorateur » arrivant en terre « prolo-immigrée » dissimule la réalité d’une violente conquête patrimoniale. L’euphémisation de ce processus est emblématique d’une époque « libérale libertaire » où le prédateur prend le plus souvent le visage de la tolérance et de l’empathie. » Ce « visage » avenant des gentrifieurs pourrait d’ailleurs expliquer, au moins en partie, pourquoi leur mainmise sur la ville soulève à Paris si peu de résistances dans les rangs des militants et parmi les classes populaires…

La production de logements sociaux, une réponse insuffisante

Face à un phénomène qui touche toutes les métropoles françaises, la seule réponse politique consiste à relancer la production de logements sociaux. Votée en 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (dite loi SRU) contraint ainsi les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile-de-France) à porter à 20% la part de leur parc social. A Paris, selon les estimations de l’Apur, on serait ainsi passé de 13,4% en 2001 à 17,6% en 2012. Pourtant, même quand les municipalités jouent le jeu (et nombre d’entre elles s'y refusent) une telle mesure a des effets limités sur la gentrification, et ce pour deux raisons. D’abord, la production de logements sociaux coïncide avec la raréfaction des logements privés dégradés, voire insalubres, qui étaient jusqu’alors occupés par les classes populaires : « La construction de logements sociaux n’est pas suffisante, affirme Anne Clerval, en particulier à Paris parce qu’elle passe par la destruction (ou le remplacement) d’un plus grand nombre de logements (certes de piètre qualité) qui étaient accessibles aux classes populaires. »

"La construction de logements sociaux n’est pas suffisante, en particulier à Paris parce qu’elle passe par la destruction (ou le remplacement) d’un plus grand nombre de logements (certes de piètre qualité) qui étaient accessibles aux classes populaires." Anne Clerval

‍Autrement dit, la production de logements sociaux ne compense pas la captation et la rénovation par les gentrifieurs du parc social « de fait ». Entre 1982 et 1999, la part des logements dits « sans confort » est ainsi tombée de 29,4% à 3,6%.Ensuite, les logements sociaux créés dans le cadre de la loi SRU ne s’adressent plus seulement aux classes populaires. A Paris, pour favoriser la mixité sociale dans certains quartiers pauvres, une grande partie du parc y a été attribuée, via des dispositifs comme le prêt locatif à usage social (PLUS), à des ménages dont les revenus excédaient pourtant les plafonds d’attribution. A l’inverse, les prêts locatifs aidés d’intégration (PLAI, qui recouvrent le logement très social) ne constituent que 25% des logements agréés entre 2001 et 2011.Enfin, les appels à la mixité sociale à l’échelle du quartier se traduisent par un rééquilibrage géographique du logement social dont les effets sont délétères : à Paris, sous prétexte de favoriser la production de logements sociaux dans les arrondissements déficitaires, tout en la maîtrisant dans les zones déjà bien pourvues, on a limité la part des classes populaires à l’échelle de la ville…Dès lors, il se pourrait qu’une lutte efficace contre la gentrification passe d’abord par la reconnaissance de son caractère social : « les bons sentiments comme l’ouverture à l’autre n’ont pas grand-chose à voir avec une politique de redistribution des richesses, rappelle Anne Clerval. Autrement dit, c’est l’idéologie même de la mixité sociale qu’il faut remettre en cause à l’heure où on ne parle plus du tout de remettre en cause les inégalités sociales. »

A lire sur le sujet :

Anne Clerval, Paris sans le peuple : la gentrification de la capitale, Paris, la découverte, 2013. Lire un extrait ici et là un article sur le sujet.Christophe Guilluy, Fractures françaises, Champs essais, Paris, Flammarion, 2013